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[建主様のご質問]では、建て主様からいただいた素朴な疑問について、ひとつひとつ答えていきます。もし建物づくりに関する質問がありましたら、メールにて受け付けています。

 

Q.マンション経営の利回りは?

マンションを所有していると儲かる、というイメージがあるかもしれません。実際はどうでしょうか。

 

利回りとしては、7%~10%程度見込めるのであれば、マンションの新築or改築は事業としてはまずまず、ということになります。不動産以外での投資運用と比べると、たとえば投資信託の利回りは4%程度のようです。また、飲食店などは20%程度(言い換えると5年で投資額は回収できるということ。)です。飲食店などは回転が早い分流行り廃りによって撤退もありしますし、土地は所有している以上そう簡単に手放せないなどの差はあるため単純に比較しても意味のないことかもしれませんが、数字の上ではこのようになります。

 

計画にあたって、利回りは、次のようにおおざっぱにあたりを付けることができます。

「利回り」=「周辺の不動産相場から想定される賃料の坪単価(1年分)」/「新築or改修で想定される工事の坪単価」

 

ポイントは、「賃料単価」は地域によって大きく左右される一方で、「工事費」は日本全国どこでもそれほど大きな振れ幅はない、という点です。つまり、「賃料単価」を多くとれる都心であるほど利回りは大きくとれる可能性があります。ただし、都心の土地は高いので、都心の土地を既に所有していない場合は新規マンション事業はそもそもやるべきではない、と言えます。多くの場合、品質を損なわず「坪単価」を抑えるためにはクリエイティブな発想と粘り強い対応が必要となりますので、根気よく親身に付き合ってくれる建築家の方を選ばれると良いと思います。

 

マンション経営は、運用開始直後は融資の返済などで収支がそれほどプラスになるわけではなく、返済が終わったあとからじわじわと効いてくるものとイメージされておくとよいと思います。お子様への相続などを想定に含めた中長期的な計画として位置付け、あわてずしっかりとした収支計画をたてて建設規模をバランスよく決めたいところです。

 

採算性ももちろん大切ですが、土地を所有している以上、数字に還元されない関係性がすでに土地を中心にして構築されていることと思います。お金の不安のない収支計画を立てたうえで、長く使われ続ける良いデザインの建築計画をすすめていきましょう。

 


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