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[建主様のご質問]では、建て主様からいただいた素朴な疑問について、ひとつひとつ答えていきます。もし建物づくりに関する質問がありましたら、メールにて受け付けています。

 

Q.土地を相続しました。どう活用したらいいでしょうか?

ご両親から突然土地と建物を相続することになりました。遊ばせておくのももったいない時、あなたならどうしますか?

①新しく自分の家を建てる。
②マンションに建て替えて不動産経営を始める。
③趣味のサイクリングを活かして、エッジの効いた尖ったサイクルショップを始める。


たくさんの可能性に目移りしますが、まずは前提条件を整理してはっきりさせましょう。

 

STEP1
土地が決まっているということは、どれくらいの初期費用でどれくらいの大きさの建物が建つのかは簡単にアタリがつきます。

・土地の用途地域、防火/準防火、容積率、建蔽率、高さ制限、日影制限を調べる。

・建物規模(延床面積)、階数、構造種別(木造、鉄骨造、コンクリート造)を仮に決める。

・建設コストの概算を坪単価から計算する。

STEP2
次に収支計画をたてます。例えばマンションを計画する場合には賃料収入はもちろん、将来を見据えた家賃逓減率、空室率、修繕費用、広告費、減価償却費、支払利息、固定資産税や所得税等、工事費等のイニシャルコスト以外の検討を通して、融資額や返済期間の適正な設定をし、将来の収益の見通しをたてます。サイクルショップをはじめてものすごく儲かったら収支はハネるかもしれませんが、ハネることが前提の計画はリスクもあります。いずれにしても融資を受ける場合には、銀行が納得する確度高い計画が求められます。


以上の整理を行うことで、今後30年くらいの間の収入や支出の見通しがたち、どの程度のおおきさの建物を建てることになるのかが見えてきます。そしてこのプロセスを共有している建築士が側にいればここまで整理した段階で既に、どのような未来像を描くのかその輪郭はぼんやりと見え始めていることと思います。

 

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